Masterclass Grondexploitatie

Op 29 september 2011 vond in de Oranjerie van Huis Doorn in Doorn de Masterclass “JE focus op grondprojecten” plaats. Een Masterclass die werd georganiseerd in het kader van het 10-jarig bestaan van JE Consultancy. Doel van de Masterclass is het delen van kennis en expertise met onze relaties.

Door de economische crisis en de verslechterde marktomstandigheden is verschillende keren de noodklok geluid over de financiële positie van de gemeentelijke grondbedrijven en de risico’s die zich binnen deze vaak omvangrijke projecten afspelen. In de Masterclass is verkend:

• Op welke wijze grondprojecten en de sturing daarop kunnen worden ingebed in het gemeentelijke huis van planning & control (deel 1).
• Op welke wijze gemeenten in crisistijd de risico’s van hun grondbedrijven en daarmee hun concernrisico’s kunnen beperken (deel 2).

 
Deel 1: Grondprojecten transparant in de gemeentelijke administratie.

In dit deel van de Masterclass heeft Dick Lammertink van JE Consultancy de deelnemers inzicht gegeven in de wijze waarop grondprojecten in de financiële (concern)huishouding van een gemeente worden verwerkt. Daarnaast is met de deelnemers van gedachten gewisseld over de wijze waarop binnen de geldende normen en kaders, grondprojecten effectief in de P&C cyclus zouden moeten worden opgenomen.

Belangrijk uitgangspunt is dat de gemeenteraad het grondbeleid bepaald en dat zij ook de bestemmingsplannen vaststelt op basis waarvan een grondexploitatieproject van start gaat. De administratieve uitvoering die daarop volgt ligt voor een groot deel vast in wet- en regelgeving. Er zijn echter binnen deze kaders diverse mogelijkheden om de rapportages en daaropvolgend de sturing op grondexploitatieprojecten te optimaliseren. Met name in de (tussentijdse) sturing op de realisatie van geraamde kosten- en opbrengsten van grondprojecten zijn ‘quick wins’ te realiseren. Verder is winst te behalen door de P&C cyclus van grondprojecten beter aan te sluiten op de gemeentelijke P&C cyclus. Hierdoor kan de sturing worden verbeterd.

In verband met de veranderende marktomstandigheden is het belangrijk om een actief grondbeleid te voeren en regelmatig de kostprijscalculaties van de grondprojecten te herzien.  Daardoor komen de - veelal meerjarige - financiële consequenties voor de grondprojecten en de gemeentebegroting in beeld. Deze consequenties kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op het behalen van prestatieafspraken voor subsidieverstrekking, het achterblijven van leges- en belastingopbrengsten en op de stand van het gemeentefonds en de reserves en voorzieningen. Om de risico’s van een grondexploitatie te kunnen opvangen is het noodzakelijk voldoende weerstandsvermogen op te bouwen. De hoogte is afhankelijk van het bepaalde risico in de grondprojecten.

Deel 2: Grip op grondprojecten is essentieel.

De risico’s van de grondprojecten maken bij de meeste gemeenten een substantieel deel uit van de totale risico’s van een gemeente. Om deze reden verdient de risicosturing alle aandacht van de concerncontroller en het management en bestuur van gemeenten. Bij het managen van de risico’s verdient het aanbeveling om als concerncontroller een hechte samenwerking te smeden met de planeconomen, de juristen grondzaken en de financieel adviseurs.

In zijn inleiding gaf Gerard Hoogendijk van JE Consultancy aan dat er twee knoppen zijn waaraan je kunt draaien bij het managen van risico’s:

• Opbouwen van weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s.
• Het beperken van risico’s door het nemen van risicobeperkende maatregelen.

Het nemen van risicobeperkende maatregelen heeft in de praktijk niet altijd de meeste focus. Belangrijkste verbeterpunten voor een concerncontroller, manager of bestuurder zijn het creëren van bewustwording van de concrete risico’s die worden gelopen en het verzorgen van  draagvlak voor het nemen van (soms ingrijpende) maatregelen aangaande de grondprojecten.

Bij het beperken van risico’s kan veel profijt worden behaald als de concerncontroller zijn kaderstellende, adviserende en toetsende rol zo optimaal mogelijk benut. Door het nemen van regie kan de concerncontroller faciliteren dat diverse afdelingen binnen de gemeente samen aan een breed grondbeleid en beleid t.a.v. weerstandsvermogen, reserves en voorzieningen werken.

Ook kan de concerncontroller regie nemen bij het in gang zetten en realiseren van maatregelen die de risico’s van grondprojecten moeten beperken. Zo zijn er goede ervaringen opgedaan met het optimaliseren van contracten met samenwerkingspartners in woningbouwontwikkeling, het afsluiten van een meer gunstige financiering van de grondprojecten en het faciliteren van stimuleringsregelingen voor de afname van bouwkavels.

Het nemen van risicobeperkende maatregelen vergt soms een lange adem. Echter, door een vasthoudende en gefocuste ambtelijke en bestuurlijke samenwerking kunnen ook in crisistijd de nodige resultaten worden geboekt. Daarbij geldt dat succes in het nemen van risicobeperkende maatregelen er voor zorgt dat er ook minder weerstandsvermogen hoeft te worden opgebouwd.

Meer weten? Een afspraak is snel gemaakt.

Focus op grondprojecten kan van toegevoegde waarde zijn voor gemeenten. Wij delen graag met u onze kennis en ervaring op dit vlak.

Voor meer informatie kunt u over “JE focus op grondprojecten” kunt u contact opnemen met één van onze accountmanagers via telefoon 088 - 126 44 00 of mail naar info@jeconsultancy.nl.